Alasan Kontraktor Design and Build Lebih Efisien di Tahun 2025

Bayangkan skenario klasik ini: Anda ingin membangun sebuah ruko atau mungkin rumah impian. Anda menyewa arsitek brilian untuk membuat desain yang memukau. Setelah berbulan-bulan revisi, desain final selesai. Indah.

Lalu, desain itu Anda lemparkan ke proses tender kontraktor. Pemenangnya datang dengan penawaran yang (terlihat) bagus. Proyek dimulai. Di bulan ketiga, masalah muncul. Kontraktor bilang desainnya tidak bisa diterapkan di lapangan, atau materialnya terlalu mahal. Arsitek menyalahkan kontraktor karena tidak becus membaca gambar. Anda, sebagai pemilik proyek, terjebak di tengah-tengah “blame game” ini. Proyek macet, anggaran membengkak.

Jika cerita ini terdengar familier, Anda tidak sendirian. Ini adalah risiko klasik dari model konstruksi tradisional (Design-Bid-Build). Namun, ada sebuah model kerja yang dirancang untuk memotong semua drama ini: Kontraktor design and build (D&B).

Model ini bukanlah hal baru, tetapi popularitasnya meroket karena satu alasan utama: efisiensi. Mari kita bedah lebih dalam mengapa model ini bisa menjadi solusi anti-stres untuk proyek Anda.

Apa Itu Kontraktor Design and Build (D&B)?

Secara sederhana, kontraktor design and build adalah model pengadaan proyek di mana satu perusahaan bertanggung jawab atas DUA hal sekaligus: proses desain (arsitektural, struktural, MEP) dan proses konstruksi (pelaksanaan di lapangan).

Dalam model tradisional (Design-Bid-Build), Anda memiliki minimal dua kontrak terpisah: satu dengan firma desain/arsitek, dan satu lagi dengan kontraktor umum. Kedua entitas ini sering kali memiliki agenda yang berbeda.

Dalam model D&B, Anda hanya memiliki satu kontrak. Satu entitas. Satu titik kontak. Satu penanggung jawab utama. Dari sketsa pertama hingga serah terima kunci, semuanya terintegrasi di bawah satu atap.

Ini bukan sekadar menyederhanakan administrasi; ini mengubah seluruh dinamika dan alur kerja proyek.

7 Rahasia Utama Mengapa Kontraktor Design and Build Jauh Lebih Efisien

Efisiensi dalam konstruksi berarti tiga hal: hemat waktu, hemat biaya, dan hemat energi (stres). Model D&B unggul di ketiga area ini karena alasan fundamental berikut:

1. Komunikasi Terpusat (Satu Pintu Tanggung Jawab)

Ini adalah keuntungan terbesar. Dalam proyek tradisional, jika ada masalah (misalnya, gambar desain bentrok dengan kondisi lapangan), arsitek akan menunjuk kontraktor, dan kontraktor akan menunjuk arsitek. Anda sebagai klien harus menjadi penengah.

Dengan D&B, tidak ada “blame game”. Hanya ada “kita”.

Tim desainer dan tim konstruksi berada di perusahaan yang sama. Mereka duduk bersama sejak hari pertama. Jika ada masalah desain, tim konstruksi bisa langsung memberi masukan. Jika ada kendala lapangan, tim desain bisa langsung merevisi. Semua masalah diselesaikan secara internal, cepat, dan akuntabel. Bagi Anda, hanya ada satu nomor telepon yang perlu dihubungi.

2. Penghematan Waktu Drastis (Timeline Rapat)

Model D&B memungkinkan sesuatu yang disebut “fast-tracking” atau tumpang tindih fase.

Begini alurnya:

• Tradisional: Selesaikan 100% Desain (6 bulan) -> Proses Tender Kontraktor (2 bulan) -> Mulai Konstruksi (12 bulan). Total: 20 bulan.
• Design & Build: Mulai Desain (bulan 1). Begitu desain fondasi selesai (bulan 2), konstruksi fondasi bisa LANGSUNG dimulai, sementara tim desain melanjutkan gambar lantai atas.

Fase desain dan konstruksi bisa tumpang tindih secara signifikan. Proses tender yang panjang juga dihilangkan. Menurut studi dari Design-Build Institute of America (DBIA), proyek D&B secara konsisten terbukti 33,5% lebih cepat selesai daripada proyek tradisional.

3. Pengendalian Anggaran (RAB) Jauh Lebih Akurat

Ini adalah mimpi buruk di model tradisional: desain arsitek terlalu “muluk” dan indah, tetapi saat dihitung oleh kontraktor, anggarannya meledak (RAB bengkak). Apa solusinya? Desain ulang, yang memakan waktu dan biaya lagi.

Dalam D&B, proses ini disebut “value engineering” yang terintegrasi sejak awal.

Saat arsitek D&B menggambar sesuatu, tim estimator dan tim lapangan (konstruksi) ada di sebelahnya. Mereka bisa langsung berkata, “Oke, desain itu bagus, tapi kalau kita ganti material X dengan Y, fungsinya sama, estetikanya mirip, tapi biayanya bisa hemat 20%.”

Anggaran (RAB) terkunci lebih awal karena desain yang dibuat sudah pasti *buildable* (dapat dibangun) sesuai anggaran yang disepakati.

4. Minim Konflik dan Revisi Desain di Lapangan

Konflik dan revisi adalah biang kerok pembengkakan biaya dan keterlambatan. Di proyek tradisional, kontraktor sering menemukan “gambar kerja” dari arsitek tidak lengkap atau tidak praktis di lapangan.

Kontraktor D&B tidak memiliki kemewahan untuk menyalahkan desainer, karena desainer adalah rekan satu timnya.

Masalah diselesaikan di meja gambar, bukan di lapangan. Ini mengurangi drastis kebutuhan akan “Change Orders” atau Perintah Perubahan, yang sering kali menjadi celah untuk menaikkan biaya proyek.

5. Kualitas Desain dan Konstruksi yang Sinkron

Ada anggapan salah bahwa D&B mengorbankan kualitas desain demi kecepatan. Justru sebaliknya. Karena tim desain dan konstruksi bekerja bersama, mereka bisa berinovasi.

Tim konstruksi bisa memberi masukan tentang teknik pemasangan baru, dan tim desain bisa menyesuaikan gambar berdasarkan keahlian spesifik kru lapangan mereka.

Hasilnya adalah desain yang tidak hanya indah secara estetika, tetapi juga efisien untuk dibangun, kuat secara struktural, dan mudah dirawat, karena semua aspek dipertimbangkan oleh satu tim terpadu.

6. Inovasi dan Solusi Material yang Lebih Efektif

Kontraktor D&B yang baik selalu terdepan dalam inovasi material dan metode konstruksi. Mengapa? Karena itu berdampak langsung pada efisiensi dan margin mereka.

Mereka tidak terikat pada spesifikasi material yang kaku dari arsitek eksternal. Jika mereka menemukan panel dinding prefabrikasi baru yang bisa menghemat waktu pemasangan 50%, mereka bisa langsung mengusulkannya kepada tim desain internal mereka untuk diimplementasikan. Inovasi terjadi lebih cepat.

7. Proses Administrasi dan Legal yang Jauh Lebih Ramping

Bagi Anda sebagai pemilik tender atau klien, ini sangat menyederhanakan hidup.

Anda tidak perlu mengurus dua atau tiga kontrak berbeda (desainer, kontraktor, pengawas) dengan klausul yang mungkin saling bertentangan. Anda hanya negosiasi satu kontrak utama. Pembayaran, tagihan, dan laporan kemajuan proyek semuanya berasal dari satu sumber.

Model Konvensional vs Kontraktor Design and Build

Agar lebih jelas, mari kita lihat perbandingan head-to-head dalam tabel sederhana:

Aspek	Model Tradisional (Design-Bid-Build)	Model Design and Build (D&B)
Tanggung Jawab	Terpisah (Desainer & Kontraktor). Klien sebagai penengah.	Terintegrasi. Satu perusahaan bertanggung jawab penuh.
Komunikasi	Kompleks, multi-pihak, risiko tinggi “blame game”.	Sederhana, satu pintu (single point of contact).
Timeline Proyek	Berurutan (Linear). Desain harus selesai 100% baru bisa tender/bangun. Lambat.	Bisa tumpang tindih (Fast-tracking). Desain dan konstruksi berjalan paralel. Cepat.
Kontrol Anggaran	Biaya pasti baru diketahui setelah tender. Risiko desain “over-budget” tinggi.	Biaya (RAB) bisa dikunci lebih awal. Desain disesuaikan anggaran sejak awal (Value Engineering).
Inovasi	Terbatas. Kontraktor terikat spesifikasi desain yang sudah jadi.	Tinggi. Kolaborasi desain-konstruksi mendorong solusi material dan metode baru.

Kapan Anda Sebaiknya Memilih Jasa Design and Build?

Model D&B sangat ideal, tetapi mungkin tidak untuk semua orang. Model ini bersinar paling terang dalam kondisi berikut:

• Anda Memiliki Jadwal yang Ketat: Jika proyek Anda harus selesai cepat (misal, untuk pembukaan toko atau pabrik), D&B adalah pilihan tercepat.
• Anda Menginginkan Kepastian Biaya: Jika Anda memiliki anggaran tetap dan tidak mau ada “biaya tak terduga” di tengah jalan, D&B memberikan kontrol anggaran terbaik.
• Proyek Anda Kompleks: Semakin kompleks sebuah proyek (misal, rumah sakit, data center, atau pabrik), semakin besar manfaat dari tim yang terintegrasi.
• Anda (Klien) Tidak Punya Waktu/Tim: Jika Anda adalah pemilik bisnis atau investor yang tidak punya waktu mengurus proyek harian, model satu pintu ini sangat menghemat energi Anda.

Kesalahan Umum Saat Memilih Kontraktor Design and Build

Popularitas D&B membuat banyak kontraktor “mengaku” sebagai perusahaan D&B, padahal mereka hanya kontraktor biasa yang bermitra (subkon) dengan arsitek lepas. Ini berbeda.

Berikut kesalahan yang harus dihindari saat memilih kontraktor design and build:

1. Hanya Fokus pada Harga Termurah: D&B adalah tentang *value* (nilai), bukan harga terendah. Harga murah di awal bisa berarti kualitas desain yang dikorbankan atau material yang buruk.
2. Tidak Memeriksa Portofolio D&B Mereka: Minta mereka menunjukkan proyek yang mereka kerjakan dari A-Z (desain DAN bangun). Apakah tim desain mereka benar-benar *in-house*?
3. Kontrak yang Tidak Jelas: Kontrak D&B harus sangat detail mengatur *scope of work* desain dan konstruksi. Pastikan semua lingkup pekerjaan tercakup dengan jelas.

D&B adalah Masa Depan Konstruksi Efisien

Kembali ke skenario awal. Bayangkan jika alih-alih terjebak “blame game”, Anda hanya perlu menelepon satu Manajer Proyek dari firma D&B Anda. “Ada masalah di lapangan,” katanya, “tapi tim desain kami sudah membuat solusi dan revisi. Pekerjaan tetap lanjut besok. Anggaran aman.”

Itulah perbedaan intinya. Model kontraktor design and build menghilangkan friksi, memangkas waktu, dan mengendalikan biaya dengan menyatukan semua pihak di bawah satu komando.

Ini bukan lagi sekadar tren, melainkan sebuah evolusi logis dalam industri konstruksi menuju efisiensi, akuntabilitas, dan hasil yang lebih prediktif.

Jika Anda sedang merencanakan proyek dan menginginkan proses yang lebih ramping dan bebas stres, mempertimbangkan jasa D&B dari Migunani Sukses Makmur  adalah langkah strategis pertama Anda.